19 april 2025
Vanaf 1 juli zal het opnieuw mogelijk worden om een heropgerichte woning aan te kopen aan 6% btw. Kan dat echter ook als de woning wordt aangekocht door een investeerder, die ze vervolgens verhuurt? Het antwoord is: ja, op voorwaarde van verhuur voor minstens 15 jaar. Althans, zo is het in de huidige ontwerpteksten voorzien. Tot na goedkeuring in de Kamer moeten we immers nog een slag om de arm houden.
Wat kan vandaag?
Vandaag kan je in enkele scenario’s al van 6% btw genieten:
1. De bouwheer/natuurlijke persoon die de sloop en heropbouw uitvoert en zich vervolgens in de woning vestigt. Het moet gaan om de enige eigen woning, met een oppervlakte van maximaal 200m².
2. De bouwheer die de sloop en heropbouw uitvoert en vervolgens de woning voor minstens 15 jaar verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor of woonmaatschappij (sociale verhuur).
3. De bouwheer die de sloop en heropbouw uitvoert en vervolgens de woning voor minstens 15 jaar verhuurt op de private huurmarkt. De woning moet een oppervlakte hebben van maximaal 200m².
Uiteraard blijven daarnaast de overgangsregelingen gelden inzake het afgeschaft regime voor leveringen. Die overgangsregelingen blijven van kracht tot 1 juli 2025.
Wat komt daar vanaf 1 juli 2025 bij?
De huidige ontwerpteksten voor de programmawet voegen hieraan drie mogelijkheden toe:
1. De levering/verkoop van een heropgerichte woning aan een natuurlijke persoon die deze zal betrekken als enige eigen woning. De woning mag niet groter zijn dan 175m².
2. De levering/verkoop van een heropgerichte woning aan een persoon (natuurlijk of rechtspersoon) die deze voor minstens 15 jaar zal verhuren aan een sociaal verhuurkantoor of woonmaatschappij.
3. De levering/verkoop van een heropgerichte woning aan een persoon (natuurlijk of rechtspersoon) die deze voor minstens 15 jaar zal verhuren op de private huurmarkt. De woning mag niet groter zijn dan 175m².
Een investeerder die een heropgerichte woning koopt om die vervolgens te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor of gewoon privé op de huurmarkt zal dus volgens onze lezing van de huidige ontwerpteksten inderdaad kunnen aankopen aan 6% btw.
Ten minste, als de teksten in de huidige vorm goedgekeurd worden door de Kamer. Dat voorbehoud moeten we blijven maken.
Controle op de naleving van de voorwaarde van 15-jarige verhuur gebeurt via de geregistreerde huurcontracten. Niet-naleving van de voorwaarde van 15-jarige verhuur resulteert in de verplichting tot nastorting van het belastingvoordeel ‘voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van een vijftiende per jaar’, behoudens bij bewijs van overmacht.
Onder voorbehoud!
We moeten vanzelfsprekend de nodige voorzichtigheid betrachten. Bovenstaande blijft onder voorbehoud, aangezien deze toelichting gebaseerd is op teksten die op dit moment nog niet officieel zijn goedgekeurd.
Bron: CIB